Bauträgerrecht: Folgen einer unwirksamen Abnahmeklausel

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Bei Bauträgerverträgen besteht die Besonderheit, dass sich der werkvertragliche Herstellungsanspruch jedes Erwerbers nicht nur auf die mangelfreie Fertigstellung des jeweiligen Sondereigentums bezieht, sondern auch auf das gesamte Gemeinschaftseigentum. Daraus folgt, dass grundsätzlich für jeden einzelnen Erwerber ein Abnahmetermin des Gemeinschaftseigentums vereinbart werden muss, der die Verjährungsfristen für die Gewährleistungsansprüche in Gang setzt. Die Verjährungsfristen für das Gemeinschaftseigentum beginnen somit nicht einheitlich.

Die Bauträger empfindet diese rechtliche Ausgangslage als sehr unbefriedigend. Um die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vereinfachen, wurde zeitweise vorgeschlagen, dass die Erwerber im Bauträgervertrag einen Dritten zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigen. Zahlreiche dieser Abnahmeklauseln wurden von der Rechtsprechung als mit AGB-Recht nicht vereinbar und unwirksam erachtet.

Eine solche (unwirksame) Abnahmeklausel war auch Gegenstand der Entscheidung des OLG München vom 24.04.2018 (Az.: 28 U 3042/17 Bau). Die Klausel sah konkret vor, dass der Erwerber dem vom Veräußerer bestellten und mit ihm wirtschaftlich verbundenen Erstverwalter eine Abnahmevollmacht erteilt. Ein Widerrufsrecht der Bevollmächtigung war nicht enthalten. Die Wohnungen wurden im Jahr 2003/2004 übergeben. Diese Entscheidung zeigt sehr deutlich, dass die Verwendung unwirksamer Abnahmeklauseln auch mehr als ein Jahrzehnt später Folgen haben kann. Das Gericht stellte klar, dass der Verwender unwirksamer Abnahmeklauseln den fehlenden Anlauf der Gewährleistungsfristen selbst zu vertreten hat. Durch Bezug oder Kaufpreiszahlung haben die Erwerber mangels Abnahmewillen jedenfalls keine konkludente Abnahme erklärt. Der Veräußerer schuldet weiterhin die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Wollmann & Partner empfiehlt daher, die Abnahmeklauseln auch abgeschlossener Bauträgerprojekte rechtlich überprüfen zu lassen, um bestehende Risiken bewerten und etwaige Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

OLG München, Urteil vom 24. April 2018, Az.: 28 U 3042/17 Bau

Rechtsanwältin Sarah Hossenfelder

Wollmann & Partner Rechtsanwälte mbB, Berlin

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