Immobilienrecht: Immobilienmakler beauftragt Vertragsentwurf im Notariat. Muss er ihn bezahlen?

04.2017 Newsletter Veröffentlichungen

Aus Sicht eines verständig denkenden Notars will ein Makler eine Entwurfserstellung nicht im eigenen Namen veranlassen. Ein Handeln des Maklers im Namen der Vertragsparteien ergibt sich zumindest aus den Umständen, §164 Abs.1 Satz 2 BGB.Das OLG Düsseldorf hatte über die Beschwerde der Kostenschuldnerin gegen einen Beschluss des erstinstanziell tätig gewordenen Landgerichts Düsseldorf zu entscheiden. Der Immobilienmakler hat die Notarin mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt. Dies hat er nicht ausdrücklich im Namen einer der Kaufvertragsparteien getan. Die Notarin hat deshalb gegenüber dem Immobilienmakler abgerechnet und das Honorar für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs geltend gemacht. Die Kostenrechnung der Notarin wurde auf die Beschwerde der Kostenschuldnerin (Immobilienmakler) aufgehoben. Das OLG Düsseldorf führt dazu aus, dass sich die Frage, ob der Makler auch Kostenschuldner ist, oder ob gegebenenfalls nur ein Dritter als Kostenschuldner heranzuziehen ist, sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff BGB beurteilt. Zwar kommt eine persönliche Haftung des Maklers als Vertreter ohne Vertretungsmacht in Betracht, wenn er einen Vertragsentwurf ohne ausdrückliche Ermächtigung einer der Kaufvertragsparteien in Auftrag gibt. Der Makler habe aber im vorliegenden Fall nicht im eigenen Namen, sondern eben im Namen der Kaufvertragsparteien gehandelt. Dies ergebe sich aus den Umständen des Geschäfts gemäß §164 Abs. 1 Satz 2 BGB. Aus der Sicht eines verständig denkenden Notars wolle ein Makler nämlich die einen Vertragsabschluss vorbereitenden Tätigkeiten nicht im eigenen Namen veranlassen. Dies wisse der Notar auch, da der Makler den beabsichtigten Vertrag nur vermitteln wolle. Es könne deshalb nicht erwartet werden, dass der Makler für die Notarkosten haften wolle. Für die Kosten des Notars haftet nämlich gemäß §30 Abs. 1 GNotKG nur der, dessen Erklärungen beurkundet werden sollen. Dies werde darauf zurückgeführt, dass in der Regel nur die Kaufvertragsparteien selbst ein Interesse am Vertragsabschluss und damit an der Beurkundung haben. Ausnahmen sind zwar denkbar, im vorliegenden Fall jedoch sei das Verhalten des Maklers für die Notarin nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte kein Grund gewesen, anzunehmen, der Makler verlange den Entwurf der Vertragsurkunde ausnahmsweise für sich, etwa um sie in den weiteren Verhandlungen selbst für sich zu verwerten. Für ein derartiges Begehren gab es im Verhalten des Maklers keine Anhaltspunkte. Dass der Makler bei derselben Notarin bereits mehrfach Kaufvertragsentwürfe, stets im Namen von Kaufvertragsparteien, in Auftrag gegeben hatte, kam für die Notarin erschwerend hinzu. Ob der Makler über die erforderliche Vertretungsmacht nach §164 Abs. 1 Satz 1 BGB verfügte, könne dahinstehen. Der avisierte Käufer sei nämlich mit der Notarin in Verbindung getreten und habe seine Kontaktdaten korrigiert. Dieses Verhalten des Kaufinteressenten lasse nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte keinen anderen Schluss zu, als dass der Kaufinteressent mit der Auftragserteilung an die Notarin einverstanden war. Der Kaufinteressent habe durch sein Verhalten die Auftragserteilung durch den Makler an die Notarin im Sinne des §177 Abs. 1 BGB genehmigt.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.11.2016, Az.: 10 W 268/16

RA Michael Ch. Bschorr

Wollmann & Partner Rechtsanwälte mbB, Berlin

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